【全球房地產】

內容簡介

房地產在全球每個國家都至關重要。 它是民生的保障、國民經濟的支柱、財富的象徵、大類資產配寘的覈心、金融危機的策源地。

為什麼世界各經濟體的房地產市場表現差异巨大？ 有的陷入高房價困境，導致沉重的經濟和社會問題，如中國香港和英國； 有的暴漲暴跌，引發大規模經濟金融危機，如美國和日本； 有的卻成功實現房價長期穩定和居者有其屋，如德國和新加坡。

十多年來，我們帶著這些問題，跟踪研究美國、日本、德國、新加坡、英國、中國香港、中國內地等的房地產市場運行，在全球大視野和歷史維度下，邏輯逐漸清晰、真相開始展現。

住房制度决定房地產市場！

住房制度是破譯房地產運行的基因密碼！

土地、金融、稅收、保障、租賃五大制度是問題的關鍵！

房價還會漲嗎？ 房子還能買嗎？ 房產稅會推出嗎？ 危機會爆發嗎？ 中國房地產市場平穩健康發展的康莊大道在哪？ 所有這些問題都迎刃而解，答案就在本書。

作者簡介

夏磊，恒大研究院常務副院長、房地產行業首席研究員、住房和城鄉建設部科技委房地產市場服務專業委員會委員、中國房地產業協會房地產市場與住房保障分會副會長、中國人民大學財金學院金融碩士業界導師。 曾在住房城鄉建設部任職多年，長期從事房地產調控和公積金政策研究和製定，作為主要執筆人起草《中國房地產金融報告（2014）》、國家標準《住房公積金支持保障性住房項目貸款業務規範》、《住房公積金個人住房貸款業務規範》等，是近十年來中國房地產政策變化的親歷者和見證者。 曾任方正證券房地產首席分析師。 出版學術暢銷書《房地產周期》。 財新、新浪財經、今日頭條專欄作家。

任澤平，恒大集團首席經濟學家（副總裁級）、研究院院長。 曾先後擔任國務院發展研究中心宏觀部研究室副主任，國泰君安證券研究所董事總經理、首席宏觀分析師，方正證券首席經濟學家、研究所聯席所長。 兼任中國民營經濟研究會副會長，首都金融智庫專家，全國工商聯智庫委員會委員，科技部國家高新區陞級評審專家，中國新供給經濟學50人論壇成員，中國人民大學、中央財經大學、對外經貿大學、南開大學等兼職導師。 中國人民大學經濟學博士，清華大學經濟管理學院博士後。 曾參與重大檔案和改革方案起草，在《人民日報》《經濟研究》等報刊發表文章數百篇，出版專著和譯著《宏觀經濟結構研究》《從奇迹到成熟：韓國轉型經驗》《大勢研判：經濟、政策與資本市場》《房地產周期》《新周期：中國宏觀經濟理論與實戰》《全球貿易摩擦與大國興衰》等。

目錄

導論/ 001

上篇全球房地產：市場表現與制度基因

章中國香港為何深陷高房價困境/ 071

節經濟高度繁榮，住房面臨困境/ 073

第二節香港住房制度支柱/ 076

第三節地價房價螺旋上漲機制：供地不足鑄就高房價，高房價推高地價/ 096

第二章英國房價何以剛性上漲/ 099

節高品質與高房價的共同體/ 101

第二節英國住房制度支柱/ 105

第三節土地供應不足、人口持續流入、金融市場化共同推動房價剛性上漲/ 130

第三章美國60年房地產大牛市的繁榮與驟然落幕/ 135

節長的房地產大牛市/ 137

第二節美國住房制度支柱/ 143

第三節房地產神話破滅三部曲：資產價格下降、流動性枯竭、信用緊縮/ 162

第四章日本房地產市場大起大落的終極邏輯/ 173

節日本兩次房地產危機的催生、爆發及後果/ 175

第二節從喧囂到沉寂：掉下人口懸崖的日本/ 190

第三節日本住房制度支柱/ 194

第四節泡沫終將破滅：任何泡沫的催生和破滅都是貨幣政策的副產品/ 214

第五章德國房價長期穩定之謎/ 217

節德國房地產市場奇迹/ 219

第二節德國住房制度支柱/ 221

第三節房價長期平穩運行機制：金融穩健、租購並舉、都市協調發展/ 237

第六章新加坡如何實現“居者有其屋”/ 243

節高住房自有率奇迹/ 245

第二節新加坡住房制度支柱/ 247

第三節如何使用政府和市場兩種力量實現“居者有其屋”的政治理想/ 268

下篇中國房地產：制度建設與未來展望

第七章中國房地產70年簡史/ 275

節住房嚴重不足的福利公房時代（1949—1978年）/ 277

第二節房改啟動前的曙光乍現（1978—1994年）/ 279

第三節全民進入商品住房新時代（1998年至今）/ 282

第四節中國房地產市場回顧與反思/ 285

第八章中國住房制度支柱/ 291

節住房金融制度：以商業按揭為主、公積金為輔/ 293

第二節土地制度：兩權分離、用途管制、供應壟斷/ 299

第三節稅收制度：重增量輕存量，重交易輕保有/ 306

第四節租賃制度：進入租售並舉新時代/ 312

第五節住房保障制度：多管道、分層次、高覆蓋/ 316

第六節中國住房制度的反思/ 321

第九章中國房地產市場發展趨勢/ 327

節未來中國房地產市場空間有多大/ 329

第二節當前房地產市場風險有多大/ 352

第三節未來行業集中度能有多高/ 361

第四節從國際經驗來看中國房企的三種未來之路/ 363

第十章房地產稅的國際經驗與中國實踐/ 389

節發達經濟體房地產稅怎麼收/ 391

第二節房地產稅能否替代土地出讓收入/ 395

第三節中國房地產稅的改革歷程、徵收現狀及效果/ 413

第四節房地產稅出臺的時機和預期影響/ 420

啟示住房制度深度塑造房地產市場/ 427

節房地產過度金融化是風險之源/ 429

第二節土地供給是房價的直接决定因素/ 432

第三節稅收是短期調節因素/ 435

第四節租購並舉的市場才是健康的房地產市場/ 436

第五節住房保障是對中低收入階層的必要支持/ 438

參考文獻

致謝

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【房地產大趨勢】

內容簡介

當前中國城鎮化正步入城市群都市圈時代，房地產市場已進入總量平衡、區域分化的新發展階段，加上房地產新模式加快構建、“一城一策”推行，房地產市場區域日益分化，都市間差距變大，發展潜力也各不相同。 作者針對這些問題，在之前提出的“房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融”的經典分析框架基礎上，深度研究了國內外房地產的現狀、走勢和未來潜力，用詳實的調研數據，將理論與案例相結合，試圖為廣大讀者提供清晰的分析框架，看清房地產大趨勢。

作者簡介

任澤平

著名經濟學家

曾擔任國務院發展研究中心宏觀部研究室副主任，國泰君安證券研究所董事總經理、首席宏觀分析師，方正證券首席經濟學家、研究所聯席所長等職務，中國證券分析師大滿貫冠軍。 中國人民大學經濟學博士，清華大學經濟管理學院博士後。

兼任科技部國家高新區陞級評審專家，全國工商聯智庫委員會委員，中國民營經濟研究會副會長，中國資本市場50人論壇首席經濟學家，中外企業家聯合會顧問，首都金融智庫專家，棗莊市人民政府經濟顧問，中國保險保障基金專家委員會委員，北京電視臺北京时間京融智庫首席經濟學家， 茅臺集團戰畧研究院顧問，中國青年創業就業基金會第四届理事會理事等。 中國人民大學、中央財經大學、對外經貿大學、南開大學、中央民族大學等兼職導師。

曾參與重大檔案和改革方案起草。 專著《新基建》榮獲中共中央組織部第五届全國黨員培訓創新教材獎。 在《人民日報》《經濟研究》等報刊發表文章數百篇，出版專著和譯著《宏觀經濟結構研究》《從奇迹到成熟：韓國轉型經驗》《大勢研判：經濟、政策與資本市場》《房地產周期》《新週期：中國宏觀經濟理論與實戰》《全球貿易摩擦與大國興衰》《全球房地產》等。 提出“房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融”成為業內標準分析框架。

白學松

美國哥倫比亞大學碩士，曾就職於房企、券商等企業。 研究方向為房地產、人口和區域經濟，完成20餘項國家部委、地方政府、企業重大課題。 在《人民日報》《經濟日報》《中國房地產金融》《發展研究》等刊發文數篇。 《中國房地產金融》專欄作家。

目錄

第1章全球房地產大趨勢

全球房價大趨勢／003

是什麼造成了不同經濟體房價漲幅差异／004

一國內部哪個區域房價漲幅／015

全球覈心都市房價比較／024

中國內地覈心都市房價和相對房價均居全球前列／025

1000萬元人民幣能買什麼房子／033

中國內地覈心都市高房價存在泡沫嗎／035

全球學區房報告／041

哪些國家優質學區房溢價高／042

哪些國家優質學區房溢價低／054

第2章中國房地產大趨勢

中國房地產六大趨勢／063

什麼决定房地產週期／064

中國房地產未來的六大趨勢／074

啟示：構建五大支柱住房制度，推動向新發展模式轉型／087

中國住房過剩了嗎／090

中國城鎮住房存量／091

中國城鎮住房40年：從供給短缺到總體平衡／096

哪些地方房子多，哪些地方少／108

中國住房有多少市值／112

如何研究住房市值／113

中國住房市值有多少？／ 119

中國住房市值在國際上處於什麼水准／127

未來房地產稅會怎麼收／131

房地產稅試點的原因／131

房地產稅試點的可能方案／133

房地產稅試點的可能影響／135

未來趨勢展望／136

他山之石：美國、英國、日本如何徵收房地產稅／137

第3章中國人口大遷移的新趨勢

人口大遷移從城市化到大都市圈化／143

人口遷移的一般規律：從低收入地區向高收入地區，從中小城市向大城市／143

中國人口大遷移：從城市化到大都市圈化／147

人口遷移對經濟和社會的重大影響／154

啟示：充分尊重人口、產業向優勢區域集聚與都市發展的客觀規律／158

中國都市人才吸引力排名／160

通過跨城求職數據解密流動人才特徵／161

長三角、珠三角人才集聚且跨區流動性减弱／164

多數重點都市人才淨流入率上升，城市群內人才流動成為主流／170

第4章尋找潜力之城

中國都市發展潜力排名／187

中國都市發展趨勢與規律／188

中國發展潜力都市50强／193

擁抱大都市圈城市群，把握未來趨勢／202

中國城市群發展潜力排名／205

城市群發展規律／206

中國五大發展潜力城市群／209

中國都市圈發展潜力排名／223

都市圈時代來臨／224

十大發展潜力都市圈／232

中國十大發展潜力都市／257

北京：政治、文化、國際交流和創新中心／258

上海：全球化的大上海，未來媲美紐約／261

深圳：乘改革開放之風、造創新活力之都／264

廣州：廣東省高品質發展的排頭兵，省製造業的中堅力量／267

杭州：民營經濟的“大本營”、全國領先的“數智化都市”／268

成都：新一線龍頭、西部經濟高地／270

蘇州：從“世界工廠”發展為“創新高地”／273

南京：六朝古都，“晶片之城”正在崛起／275

武漢：九省通衢，中部崛起的戰畧支點／277

重慶：攜蓉城共築西南雙核／279

第5章重點都市研究

上海房價漲幅大的背後邏輯／285

上海房價近10年均價上漲約兩倍／286

從區域看：上海主城區房價漲幅居前／289

二、三居室戶型漲幅居前／294

學區房：上海“中考新政”使優質國中學區房降溫／295

捷運房：捷運開通推昇房價，距捷運近漲幅大／297

長沙——全國房地產調控的“模範生”／299

2010—2020年長沙房價、房價收入比、漲幅在全國主要城市中處較低水準／300

長沙房地產為什麼調控得好／300

重慶打出穩房價“組合拳”／313

2010—2022年重慶房價、漲幅在全國主要城市處較低水準／314

重慶房地產為什麼調控得好／316

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【構建不動產金融大循環】

內容簡介

黨的二十大報告指出，高品質發展是全面建設社會主義現代化國家的首要任務。 不動產作為國民經濟的支柱產業，其健康與可持續發展至關重要，有效的金融模式不可或缺。 中國公募REITs的誕生，是中國不動產金融探索道路上的新里程碑。 迄今為止，我國公募REITs市場建設穩步推進，為盤活存量，優化配置，經濟高品質發展和增長模式轉型陞級等重大問題，提供了新的思路和契機。 及時總結一年多以來各方探索的經驗與觀察，恰逢其時，意義重大。

基於此，清華大學五道口金融學院不動產金融研究中心與招商局集團旗下招商蛇口深度合作，邀請中國證監會原主席肖鋼、原副主席高西慶、中國房地產協會副會長張其光、招商局集團總會計師周松擔任主編，由來自政策部門、金融機構、投資機構、仲介機構、 行業研究等十餘家頭部機构的超過30名資深專家，歷時一年，多方研討，數易其稿，形成了30餘萬字的著作成果。

本書共分十五章，從百年變局下中國宏觀經濟大勢出發，全面複盤我國公募REITs市場的綜合表現，聚焦一、次級市場的業務全流程，兼顧實操經驗與關鍵知識。 同時，針對公募REITs市場建設的覈心問題，如法律架構、治理模式、稅收政策、資本結構等，從我國實際出發，結合國際經驗，進行全面探討，提出政策建議。 特別是，圍繞公募REITs的誕生對我國經濟發展模式的意義、在不動產行業轉型中的角色，以及對完善我國資本市場與金融體系的價值這三個關鍵問題，本書亦嘗試做出系統性的討論與建議。

本書集理論性、專業性、實操性、前瞻性、權威性於一體，為中國公募REITs市場的發展與金融新格局的構建提供解讀和借鑒，為中國不動產金融大循環的建設，盡研究者、實踐者和探索者的綿薄之力。

作者簡介

主編：

肖鋼第十三届全國政協委員，中國證券監督管理委員會原主席

高西慶中國證券監督管理委員會原副主席，中國投資有限責任公司原副董事長、總經理兼首席投資官

張其光中國房地產協會副會長

周松招商局集團有限公司總會計師

副主編：

魏晨陽清華大學金融科技研究院副院長，清華五道口全球不動產金融論壇秘書長

周以升高和資本執行合夥人，清華大學五道口金融學院不動產金融研究中心副主任

許永軍招商局蛇口工業區控股股份有限公司董事長、黨委書記

編委（按姓氏拼音排序）：

蔡真中國社會科學院金融研究所副研究員，國家金融與發展實驗室房地產金融研究中心主任

鄧永恒美國威斯康星大學麥迪遜分校威斯康星商學院John P. Morgridge傑出講席教授、房地產與都市土地經濟系主任

馮治國畢馬威中國稅務合夥人

郭翔宇清華大學五道口金融學院不動產金融研究中心研究總監、高級研究專員

胡峰戴德梁行執行董事、北區估價及顧問服務負責人

黃均隆招商局蛇口工業區控股股份有限公司財務總監

蔣鐵峰招商局蛇口工業區控股股份有限公司董事、總經理、黨委副書記

劉煒敏中信證券股份有限公司金石基金總經理

潘偉中金公司固定收益部全球產品組執行負責人、董事總經理

魏軼東中倫律師事務所合夥人

吳汪斌德勤中國合夥人

吳雲博時基金管理有限公司REITs投委會執行委員

餘志良招商局蛇口工業區控股股份有限公司董事會秘書、總經理助理、財務管理部總經理

左飛招商證券投資銀行委員會固定收益融資部聯席總經理

目錄

章發展中國特色公募REITs的意義

節全面認識中國公募REITs的產生背景

第二節發展中國特色公募REITs的重要性

第二章中國公募REITs的開局表現及回顧評估

節開局表現和歷程回顧

第二節政策要點剖析

第三節市場及案例回顧

第四節整體評估與問題總結

第三章公募REITs項目的底層資產合規要求

節底層資產的合法合規性

第二節REITs項目公司的合法合規性

第三節資產合規亟待解决的相關問題

第四章公募REITs項目底層資產的可轉讓性

節底層資產的可轉讓性

第二節底層資產轉讓亟待解决的相關問題

第五章公募REITs項目的資產重組

節資產重組的原因和必要性分析

第二節資產重組的管道

第三節債務重組

第四節實操中的資產重組

第六章公募REITs的注册稽核要求

節公募REITs稽核的原則、準則與方向

第二節試點階段的稽核規則和關注要點

第三節REITs常規化稽核階段監管機构關注重點

第七章公募REITs定價、發售及流動性安排

節REITs的估值邏輯與定價機制

第二節公募REITs的發售上市流程

第三節境外REITs發售機制概述

第四節公募REITs的流動性安排

第八章公募REITs的治理模式

節公募RIETs治理模式的必要性

第二節境外REITs治理結構和典型案例分析

第三節公募REITs治理模式的特殊性

第四節中國公募REITs治理模式的相關思考

第九章中國公募REITs立法路徑研究

節中國公募REITs面臨的主要問題

第二節境外REITs市場經驗借鑒

第三節中國公募REITs的立法路徑選擇

第十章公募REITs的稅務考量及會計處理

節稅務考量

第二節會計相關問題

第十一章公募REITs的資產估值

節基礎資產估值的作用及意義

第二節境內外公募REITs估值要求對比

第三節基礎資產估值方法選擇及評估要點分析

第四節中國公募REITs基礎資產情況及評估參數分析

第十二章公募REITs的資本結構

節公募REITs資本結構的重要性

第二節公募REITs的融資工具

第三節境內外REITs市場資本結構

第四節中國公募REITs外部融資情况

第五節公募REITs資本結構的意義及展望

第十三章公募REITs交易制度、投資者結構以及風險

節公募REITs的交易制度

第二節公募REITs的投資者結構

第三節公募REITs的投資風險

第十四章全球公募REITs經驗借鑒

節全球REITs市場的起源與發展歷程

第二節全球REITs市場的現狀

第三節可借鑒的全球經驗

第十五章中國公募REITs的優化建議與展望

節優化建議

第二節未來展望